Περιβαλλοντικό Due Dilligence


Η περιβαλλοντική έρευνα Due Diligence είναι η διαδικασία που αξιολογεί τις περιβαλλοντικές συνθήκες και τους κινδύνους που σχετίζονται με ένα ακίνητο. Η διαδικασία μπορεί να γίνει κατόπιν αιτήματος, κατασκευαστών, δανειστών, δικηγόρων ή ιδιωτών που σκοπεύουν να αγοράσουν, να πωλήσουν, να χρηματοδοτήσουν ή να χρησιμοποιήσουν ένα ακίνητο.

Το Environmental Due Diligence σε ένα ακίνητο μπορεί να περιλαμβάνει αξιολογήσεις για:

  • Πιθανή ρύπανση / επιβάρυνση του εδάφους και του υπόγειου νερού
  • Παρουσία επικίνδυνων και μη επικίνδυνων αποβλήτων
  • Παρουσία υλικών που περιέχουν αμίαντο
  • Παρουσία επικίνδυνων υλικών / ουσιών στα κτίρια

Επιπλέον, οι ακόλουθες δράσεις περιλαμβάνονται σε ένα EDD (Environmental Due Diligence) :

  • Να διασφαλιστεί ότι τα επικίνδυνα υλικά και οι ενδεχόμενοι ρύποι στο πεδίο θα καταγραφούν σωστά και ολοκληρωμένα, ότι διαχειρίζονται με ορθολογικό τρόπο και φέρουν τις κατάλληλες αδειοδοτήσεις, και ότι δεν αποτελούν περιβαλλοντικό κίνδυνο για το πεδίο.
  • Να διασφαλιστεί ότι στο πεδίο έρευνας οι φυσικοί πόροι, όπως ύδατα, υγρότοποι, είδη που απειλούνται με εξαφάνιση, ιστορικές τοποθεσίες κ.λπ. θα αναγνωριστούν σωστά και ολοκληρωμένα, και ότι προστατεύονται σύμφωνα με τις ισχύουσες αδειοδοτήσεις από την δραστηριότητα του πεδίου.

Ως γενική βέλτιστη πρακτική πριν από την αγορά ενός οικοπέδου ή μιας βιομηχανικής εγκατάστασης στο πλαίσιο μιας ευρύτερης αγοραπωλησίας / συγχωνεύσεων επιχειρήσεων (Due Diligence), προτείνεται η διεξαγωγή περιβαλλοντικής έρευνας υπεδάφους και υπόγειων υδάτων.

Η εκτίμηση της περιβαλλοντικής κατάστασης του υπεδάφους επιτρέπει τον ακριβή σχεδιασμό και τον προϋπολογισμό πιθανών μέτρων αποκατάστασης, για όσο διάστημα κρίνεται απαραίτητο.

Η περιβαλλοντική έρευνα Due Diligence θα πρέπει να περιλαμβάνει κατάλογο όλων των επικίνδυνων και μη επικίνδυνων αποβλήτων που έχουν εντοπιστεί και χρήζουν ειδικής επεξεργασίας. Επιπλέον, η ανίχνευση σωματιδίων αμιάντου (εύθρυπτα ή μη) σε οικοδομικά υλικά ή εξοπλισμό αποτελεί αναπόσπαστο μέρος αυτής της μελέτης. Τα συνολικά αποτελέσματα θα καθορίσουν το συνολικό κόστος της περιβαλλοντικής αποκατάστασης (έδαφος, υπόγεια ύδατα, απόβλητα, αμίαντος) το οποίο σε πολλές περιπτώσεις θα μπορούσε να αφαιρεθεί από το συνολικό κόστος της συναλλαγής.

Γιατί είναι σημαντική η διεξαγωγή περιβαλλοντικής έρευνας -environmental due diligence (EDD);

Είναι μια μορφή προληπτικής διαχείρισης περιβαλλοντικών κινδύνων. Είναι ένα ουσιαστικό μέτρο προστασίας από νομικές υποχρεώσεις που προκύπτουν από την περιβαλλοντική ευθύνη που μπορεί να προκύψει κατά την εξαγορά ενός ακινήτου.

Σκοπεύει στην μείωση των κινδύνων και την αποφυγή περιττών δαπανών μέσω της, εκ των προτέρων, σωστής αξιολόγησης των πιθανών περιβαλλοντικών κινδύνων και υποχρεώσεων κατά την εξαγορά ενός ακινήτου. Δυστυχώς, πολλά έργα αποτυγχάνουν ή καθυστερούν λόγω νομικών διαδικασιών, προστίμων και υποχρεώσεων περιβαλλοντικής αποκατάστασης. Χωρίς διεξαγωγή περιβαλλοντικής έρευνας Due Diligence, δεν μπορεί να γνωρίζει κανείς την περιβαλλοντική ευθύνη και υποχρεώσεις που αναλαμβάνει απέναντι στον Νόμο και την προστασία του περιβάλλοντος μετα από την αγορά ενός ακινήτου.

Τι είδους περιβαλλοντική ευθύνη θα μπορούσε να έχει ένας διαχειριστής ακίνητης περιουσίας;

Απορρύπανση του πεδίου
Όταν διαπιστωθεί ρύπανση σε ακίνητο χωρίς να λάβει χώρα λεπτομερή έρευνα EDD (Environmental Due Diligence), ο ιδιοκτήτης γης καθίσταται άμεσα υπεύθυνος για τον απορρύπανση του. Ένας ιδιοκτήτης γης επιβαρυμένου πεδίου καθίσταται επίσης υπεύθυνος για γειτονικά ακίνητα όπου έχει εξαπλωθεί η ρύπανση αυτή. Επιπλέον, είναι υποχρέωση του να διαχειριστεί σωστά και με περιβαλλοντικά ορθό τρόπο όλα τα απόβλητα (επικίνδυνα και μη) που θα προκύπτουν από δράσεις απορρύπανσης στο πεδίο είτε βρέθηκαν αποθηκευμένα εντός του πεδίου. Σε αντίθετη περίπτωση, εφόσον έχει προηγηθεί μια περιβαλλοντική ερεύνα Due Diligence, τα αποτελέσματα της θα αποτελέσουν βάση διαπραγμάτευσης όπου ο παλιός ιδιοκτήτης φέρει και την υποχρέωση ανάληψης της περιβαλλοντικής ευθύνης όπως και του κόστους της αποκατάστασης του πεδίου.

Αστική ευθύνη
Εάν προκύψουν αξιώσεις σε περιπτώσεις αρνητικών επιπτώσεων στην ανθρώπινη υγεία (τραυματισμοί, ασθενείς, θάνατοι, ιατρική θεραπεία, νοσηλεία) ειτε λόγω υλικών ζημιών εξαιτίας επιβαρυμένων περιβαλλοντικών συνθηκών, ο ιδιοκτήτης καθίσταται υπεύθυνος για αδικοπραξία. Η αδικοπραξία μπορεί να οδηγήσει σε δαπανηρές αστικές ή ποινικές δίκες και υψηλές χρηματικές ποινές.

Πρόστιμα
Μπορεί να επιβληθούν πρόστιμα και κυρώσεις για μη συμμόρφωση, παραβιάσεις της περιβαλλοντικής νομοθεσίας, αδειών ή εγκρίσεων και να γίνουν δαπάνες για έργα που έχουν συμφωνηθεί ως μέρος ενός διακανονισμού για μη συμμόρφωση. Οι νέοι ιδιοκτήτες γης που δεν συμμορφώνονται με τους ισχύοντες νόμους και κανονισμούς που προστατεύουν το περιβάλλον ενδέχεται να κληθούν να πληρώσουν αστικά ή ποινικά πρόστιμα και κυρώσεις. Το εύρος για πρόστιμα και ποινές μπορεί να κυμαίνεται από μέτρια ποσά έως εκατομμύρια ανά παράβαση.

Πρέπει οι ιδιοκτήτες να εκτελούν το ΕDD πριν αγοράσουν γη;
Ναι, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές θα πρέπει να διεξάγουν EDD προτού σκεφτούν την αγορά της εδαφικής έκτασης για να αποτυπώσουν τυχόν σημεία πιθανής περιβαλλοντικής επιβάρυνσης. Η έναρξη της διαδικασίας EDD είναι καλό να πραγματοποιείται όσο το δυνατόν νωρίτερα για να υπάρχει αρκετός χρόνος για τη διεξαγωγή οποιωνδήποτε απαραίτητων μέτρων για την εξάλειψη πιθανών προβλημάτων και υποχρεώσεων. Η σωστή διαδικασία ΕDD και η διαχείριση περιβαλλοντικών κινδύνων συμβάλλουν στη μείωση των πιθανοτήτων μιας σοβαρής επιβάρυνσης, νομικών παραβιάσεων και καθυστερήσεων ενός έργου.

Από ποιον εκτελείται μια Περιβαλλοντική έρευνα Due Diligence;
Οι εργασίες για την εκτέλεση μιας Περιβαλλοντικής έρευνας Due Diligence (EDD) συνήθως ανατίθενται σε εξωτερικούς συμβούλους περιβάλλοντος. Οι περιβαλλοντικοί σύμβουλοι συνδυάζουν την επιστημονική γνώση, την κατανόηση των νομικών απαιτήσεων, την τεχνογνωσία για να εντοπίσουν και να ελαχιστοποιήσουν τους κινδύνους που μπορούν να οδηγήσουν σε νομικές περιπέτειες ή πρόστιμα και να εξασφαλίσουν τη συμμόρφωση με τους ισχύοντες νόμους. Με την εκτέλεση έρευνας οι περιβαλλοντικοί σύμβουλοι παραδίδουν στους πελάτες λεπτομερείς αναφορές σχετικά με τα ευρήματά και τις συστάσεις για την βέλτιστη λύση των περιβαλλοντικών προβλημάτων που τυχόν καταγραφούν.

INTERGEO HELLAS – EDD έργα
Η INTERGEO HELLAS έχει συμμετάσχει από το 2000 έως σήμερα στις πιο σημαντικές αγοροπωλησίες οικοπέδων η πεδίων ειτε βιομηχανιών στην Ελλάδα με εκτέλεση Περιβαλλοντικών Ερευνών Due Diligence. Οι έρευνες αυτές αφορούσαν την περιβαλλοντική αξιολόγηση του εδάφους και των υπόγειων υδάτων, της καταγραφής επικίνδυνων αποβλήτων και υλικών που περιέχουν αμίαντο (ACM) σε μια σειρά από πεδία, ελεύθερα οικόπεδα η Βιομηχανικές εγκαταστάσεις.

Η INTERGEO HELLAS έχει πολυάριθμες Περιβαλλοντικές έρευνες πεδίων Φάσης Ι και Φάσης ΙΙ σε βιομηχανικούς χώρους και ελεύθερα οικόπεδα στα πλαίσια έργων Due Diligence σε Ελλάδα, Κύπρο, Αίγυπτο και στα Βαλκάνια (Σερβία, Βουλγαρία, Αλβανία).
Τα τελευταία 15 χρόνια η INTERGEO Hellas έχει ολοκληρώσει με επιτυχία πάνω από 40 μεγάλα έργα Due Dilligence για διάφορους πολυεθνικούς πελάτες (Βιομηχανία, Περιβαλλοντικοί Σύμβουλοι, Real estate, χρηματοοικονομικοί επενδυτές κ.λπ.)

Παράδειγμα εφαρμογής έργου EDD (Case study)

Παρακάτω ως Παράδειγμα εφαρμογής έργου EDD (Case study)
παρουσιάζεται το ακόλουθο έργο:
Ελληνικά Πετρέλαια Α.Ε. (Hellenic Petroleum) – Εξαγορά της επιχείρησης και του ενεργητικού της BP Pl’s Greece Ground Fuels Marketing Business (Μάιος – Ιούνιος 2009)

Η INTERGEO HELLAS  συμμετείχε ως μέρος του ομίλου συμβούλων της HP κατά την περίοδο Μαΐου-Ιουνίου 2009. Το πλαίσιο αυτού του έργου ήταν μια διαδικασία Due Diligence για την εξαγορά της επιχείρησης και των περουσιακών στοιχείων της BP Pl’s Greece Ground Fuels Marketing Business.

Ο Δρ Στυλιανός Παπαδόπουλος Γενικός Διευθυντής της INTERGEO Hellas και ο Δρ. Χρήστος Βατσέρης (Chief Technical Officer), έχοντας περισσότερα από 30 χρόνια εμπειρίας στον περιβαλλοντικό τομέα, ηγήθηκαν μιας εξαιρετικά εξειδικευμένης ομάδας εργασίας που αποτελούνταν από 8 έμπειρους περιβαλλοντικούς επιθεωρητές και μηχανικούς με μακροχρόνια σχέση με την INTERGEO.

Από το 1995, η INTERGEO Hellas έχει εντατική συνεργασία με τα Ελληνικά Πετρέλαια στην Ελλάδα στον τομέα της Έρευνας και Αποκατάστασης Εδάφους και Υπόγειων Νερών. Από το 2000, η INTERGEO παρέχει στην συμβουλευτική εταιρία HP επιπλέον υπηρεσίες διαχείρισης επικίνδυνων αποβλήτων. Την ίδια χρονική περίοδο η INTERGEO Hellas πραγματοποίησε μια μακροχρόνια σχέση συνεργασίας με την BP στην Ευρώπη.

Η επιτυχία ενός έργου Due Diligence εξαρτάται από πολλούς παράγοντες λόγω της πολυπλοκότητας της διαδικασίας. Εκτός από τις νομικές και οικονομικές πτυχές, πρέπει να ληφθούν υπόψη τα περιβαλλοντικά ζητήματα που προκύπτουν κυρίως από την πιθανή παρουσία ρύπανσης είτε σε χώρους λιανικής πώλησης (πρατήρια καυσίμων) και/ή σε τερματικούς σταθμούς αποθήκευσης και διακίνησης καυσίμων. Επιπλέον, αξιοσημείωτη είναι η υποχρέωση της Εταιρείας Πετρελαιοειδών να διαχειρίζεται σωστά τα επικίνδυνα απόβλητά που παράγονται καθώς και να αποθηκεύονται ασφαλώς στις διάφορες εγκαταστάσεις. Επομένως τα απόβλητα υπάγονται αυτομάτως στην νομική ευθύνη του αγοραστή της συγκεκριμένης δραστηριότητας

Επομένως, οι προκλήσεις στο συγκεκριμένο έργο ήταν :

α) Η αναγνώριση και αξιολόγηση του πραγματικού περιβαλλοντικού κινδύνου όλων των εγκαταστάσεων (Πρατήρια και Depot) συνολικά με βάση τις διαθέσιμες πληροφορίες εντός του διαθέσιμου χρονικού πλαισίου, το οποίο στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πολύ σύντομο. Για τη συγκεκριμένη περίπτωση ο διαθέσιμος χρόνος ήταν λιγότερος από ένα μήνα.

β) Ο προσδιορισμός του υφιστάμενου περιβαλλοντικού κινδύνου κάθε πεδίου / εγκατάσταση ξεχωριστά στις περισσότερες περιπτώσεις χωρίς να εκτελεστεί πρόγραμμα πλήρους περιβαλλοντικής διερευνησης ή/και επιτόπιας επίσκεψης του υπεδάφους.

γ) Υπολογισμός του κόστους για ενέργειες απορρύπανσης σε κάθε πεδίο ξεχωριστά για το έδαφος και τα υπόγεια νερά με βάση τα βέλτιστα και χείριστα. Αυτή η αξιολόγηση πρέπει να γίνεται με βάση περιβαλλοντικές πληροφορίες για το υπέδαφος και το υπόγειο νερό που σε πολλές περιπτώσεις λείπουν. Επομένως, ο σύμβουλος πρέπει να κάνει μια όσον το δυνατόν καλύτερη προσέγγιση του κόστους δεδομένης της έλλειψης σχετικών πληροφοριών.

δ) Αυτοί οι υπολογισμοί εκτελέστηκαν λαμβάνοντας υπόψη ισχύοντες περιβαλλοντικούς νόμους της χώρας και επίσης τον πραγματικό περιβαλλοντικό κίνδυνο που συναντάται σε κάθε εγκατάσταση / πεδίο.

ε) Ο καθορισμός ενός κοινού πλαισίου κατανόησης και προσέγγιση με τους περιβαλλοντικούς συμβούλους και ειδικούς από την πλευρά του Πωλητή που τελικά θα οδηγούσε σε αμοιβαία εμπιστοσύνη και στη συνέχεια στη συμφωνία του ύψους των αναμενόμενων περιβαλλοντικών υποχρεώσεων.

Η εμπεριστατωμένη γνώση των πιθανών περιβαλλοντικών κινδύνων που προκύπτουν από τη ρύπανση του εδάφους και των υπόγειων υδάτων μαζί με την σχετική εμπειρία της INTERGEO Hellas στην ολοκλήρωση παρόμοιων έργων στην Ελλάδα, η προηγουμένη εργασιακή εμπειρία της εταιρίας με την BP Hellas και τα ΕΛΠΕ σε διάφορα περιβαλλοντικά έργα και η εμπιστοσύνη που αποκτήθηκε όλα αυτά τα χρόνια, συνέβαλαν θετικά στην συμφωνία εξαγοράς μεταξύ δύο μεγάλων διεθνών εταιρειών πετρελαιοειδών αποφεύγοντας τυχόν καταγεγραμμένες τριβές.

Καθώς οι παγκόσμιες περιβαλλοντικές αρχές συνεχίζουν να αναθεωρούν τα ανώτατα αποδεκτά όρια συγκεντρώσεων ρύπων, τις κατευθυντήριες γραμμές για την περιβαλλοντική προστασία του εδάφους και των υπόγειων υδάτων και να αναγνωρίζουν όλο και περισσότερο τις επιπτώσεις που προκύπτουν από τη ρύπανση του εδάφους και του υπόγειου νερού, η ανάγκη της αξιολόγησης των περιβαλλοντικών κινδύνων στα έργα Due Diligence θα αυξηθεί σημαντικά στο άμεσο μέλλον.

Αυτή είναι ήδη κοινή πρακτική των περισσότερων πολυεθνικών εταιρειών πετρελαίου. Σε τέτοιες περιπτώσεις είναι πολύ σημαντικό για τις εμπλεκόμενες εταιρείες συμβούλων περιβάλλοντος να ακολουθούν μια σαφώς καθορισμένη πολιτική που προσδιορίζει τις πραγματικές περιβαλλοντικές συνθήκες, χρησιμοποιώντας γενικά αποδεκτές προσεγγίσεις/πρακτικές αξιολόγησης και αντικειμενικά κριτήρια. Μόνο τότε θα κερδίσουν την αμοιβαία εμπιστοσύνη και τη γενική αποδοχή στην αγορά που θα οδηγήσει σε επιτυχή συμβολή σε αμερόληπτες και μη αμφισβητούμενες αγοροπωλησίες ακινήτων.